Ein Pächterwechsel im Kleingartenwesen ist ein formaler Prozess, bei dem die Ermittlung der Werte auf der Parzelle eine zentrale Rolle spielt. Um Missverständnisse zu vermeiden und den Übergang reibungslos zu gestalten, habe ich als Bausachverständiger und Wertermittler die wichtigsten Informationen für Sachsen-Anhalt hier gebündelt.

Dieser Leitfaden dient dazu, Pächtern die notwendige Recherche zu ersparen und aufzuzeigen, welche Unterlagen für eine rechtssichere Bewertung zwingend erforderlich sind.

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1. Die rechtliche Grundlage der Wertermittlung

In Sachsen-Anhalt erfolgt die Bewertung nach der „Richtlinie für die Wertermittlung von Kleingärten“ des Landesverbandes der Gartenfreunde Sachsen-Anhalt e.V. Diese Richtlinie basiert auf dem Bundeskleingartengesetz (BKleingG).

Wichtig für Sie als Pächter: Bewertet wird nicht der Grund und Boden, sondern ausschließlich der Zeitwert der rechtmäßig errichteten baulichen Anlagen und Anpflanzungen.

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2. Nachweise und Dokumentationspflichten

Der Wert einer Parzelle steht und fällt mit der Vollständigkeit der vorhandenen Unterlagen. Liegen für bauliche Anlagen keine Genehmigungen vor, können diese im Gutachten nicht wertsteigernd berücksichtigt werden – im Gegenteil: Sie können zu Rückbauverpflichtungen führen.

Erforderliche Unterlagen für den Vor-Ort-Termin:

• Bauanzeigen und Bauanträge: Für die Gartenlaube sowie für alle weiteren baulichen Anlagen (z. B. feste Gewächshäuser oder überdachte Freisitze) müssen schriftliche Genehmigungen des Vorstands oder der Behörde vorliegen. Die Laube darf inklusive Freisitz eine Grundfläche von 24 m² nicht überschreiten. (Ausgenommen sind bauliche Anlagen mit Bestandsschutz.)
• Abnahme der elektrischen Anlagen: Die elektrische Anlage muss den geltenden VDE-Vorschriften entsprechen. Ein aktuelles Inbetriebsetzungsprotokoll oder eine Prüfbescheinigung (E-Check) durch einen zertifizierten Fachbetrieb ist vorzulegen. 
• Feuerstättenbescheid: Falls eine Feuerstätte (z. B. ein Kaminofen) vorhanden ist, ist ein gültiger Bescheid des Bezirksschornsteinfegermeisters vorzulegen. Ohne diesen Nachweis erlischt die Betriebserlaubnis, was den Rückbau der Anlage zur Folge hat.
• Bauzeichnungen: Vorhandene Grundrisse oder Skizzen erleichtern die Aufnahme der Wertermittlung und sichern die Genauigkeit des Gutachtens.
• Ein Lageplan der Wasser- und Stromleitungen auf der Parzelle wäre im Sinne des nachfolgenden Pächters von Vorteil. 

3. Bewertungskategorien im Überblick

Die Wertermittlung unterteilt sich im Wesentlichen in drei Bereiche:

Bereich	Bewertungskriterien
Bauliche Anlagen	Zustand von Dach, Wänden und Fundament der Laube; fachgerechte Ausführung.
Außenanlagen	Wegeflächen, Zäune, Pergolen. Hier wird besonders auf den Grad der Versiegelung geachtet.
Anpflanzungen	Obstbäume, Beerensträucher und Kulturen unter Berücksichtigung von Alter und Pflegezustand.

4. Häufige Wertminderungsfaktoren

Aus der Praxis als Sachverständiger lassen sich typische Punkte identifizieren, die den Wert einer Parzelle mindern:

1. Überbauung: Eigenmächtige Erweiterungen, die die 24-m²-Grenze überschreiten.
2. Fehlende kleingärtnerische Nutzung: Wenn der Anbau von Obst und Gemüse (Drittel-Regelung) vernachlässigt wurde.
3. Instandhaltungsstau: Marode Dächer oder ungepflegte Holzelemente an der Laube.
4. Unzulässige Anpflanzungen: Das Vorhandensein von Waldbäumen oder großen Koniferen, die laut Satzung oder Gesetz entfernt werden müssen.

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Hinweis vom Sachverständigen: Bereiten Sie Ihre Unterlagen frühzeitig vor. Vollständige Unterlagen beschleunigen den Termin vor Ort und sorgen für ein transparentes, belastbares Gutachten, das sowohl für Abgeber als auch für Nachfolger fair ist.

Zum Wertermittlungstermin sollten sowohl der abgebende Pächter, ein Vorstandsmitglied oder berufene Person, der Wertermittler und im Optimalfall der Nachpächter anwesend sein. 

Die im Vorfeld vereinbarten Honorarkosten für die Aufnahme, Bearbeitung sowie Fahrkosten sind in bar bei Wertermittlung zu entrichten. 

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